Uitbreng van vastgoed uit kapitaalloze BV’s tijdens hun bestaan: VLABEL aan het woord!

De uitbreng van vastgoed uit vennootschappen waarbij het vastgoed wordt overgeheveld naar de achterliggende aandeelhouders blijft een belangrijk item in de vermogensplanning, zeker wat privaat vastgoed betreft. Zo’n uitbreng kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd. De meest radicale wijze is de uitbreng in het kader van de vereffening van de vennootschap. De onttrekking kan evenwel ook tijdens het bestaan van de vennootschap worden gerealiseerd door middel van een kapitaalvermindering in natura of, bij kapitaalloze vennootschappen, middels een uitkering van de eigenvermogensrekening ‘inbreng’. Ook een uitbreng middels een dividenduitkering in natura behoort tot de mogelijkheden. En last but not least kan de uitbreng worden gerealiseerd middels een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder ingeval de aandeelhouder samen met de vennootschap het betrokken vastgoed heeft aangekocht.

In vorige artikelen zijn we nader ingegaan op de uitbreng van vastgoed middels uitonverdeeldheidtreding en de uitbreng van vastgoed middels ontbinding-vereffening van BV’s. In dit artikel gaan we nader in op de uitbreng van vastgoed door BV’s tijdens hun bestaan, los van een vereffeningsscenario. Aanleiding daartoe is de invoeging door het Vlaams decreet van 9 december 2020 van een nieuw lid 4 in artikel 2.9.1.0.4 VCF – de wachtregeling buiten vereffening – en het recente standpunt SP 19078 van 25 september 2023 van VLABEL in dit verband. Maar eerst hernemen we nog even de voorgeschiedenis.

Algemene regel : verkooprecht (art. 2.9.1.0.4, eerste lid VCF en art. 2.9.1.0.5, eerste lid VCF)

De algemene regel blijft dat de verkrijging van vastgoed door één of meerdere vennoten op welke wijze ook in principe onderworpen is aan het verkooprecht van 10 %.

Uitzonderingen voor personenvennootschappen: vast recht of verdeelrecht

Personenvennootschappen komen evenwel in aanmerking voor belangrijke uitzonderingen op de algemene regel. Naast de besloten vennootschap (BV), de vennootschap onder firma (VOF) en de commanditaire vennootschap (CommV) wordt ook de coöperatieve vennootschap (CV) door het WVV aangemerkt als personenvennootschap.

Wachtregeling bij gehele of gedeeltelijke vereffening vennootschap (art. 2.9.1.0.4, derde lid VCF)

Bij de verkrijging van vastgoed door alle aandeelhouders door een gehele of gedeeltelijke vereffening conform het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen is in principe voorlopig slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd. Verkrijgingen krachtens de wet kunnen immers geen aanleiding geven tot enige heffing van een evenredig registratierecht.

In functie van de rechtshandelingen die de aandeelhouders in een latere fase zullen stellen bij de toebedeling van het vastgoed aan één van de aandeelhouders, zal naargelang het geval het verkooprecht, het verdeelrecht of slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. U verneemt hierover meer in de volgende rubriek over de regeling bij toebedeling aan een historische vennoot.

Blijven de verkrijgende aandeelhouders ongewijzigd in hun onverdeelde mede-eigendom dan vindt geen belastbaar feit en bijgevolg geen belastingheffing plaats, ook niet wanneer ze hun overdeelde delen naderhand verkopen aan een derde.

Regeling bij toebedeling aan een historische vennoot (art. 2.9.1.0.4, tweede lid VCF)

De verkrijging door een vennoot van een vastgoed wordt in volgende twee gevallen belast volgens haar gemeenrechtelijke aard:

• Het vastgoed in kwestie werd destijds door de vennoot zelf ingebracht in de vennootschap.
• De vennootschap heeft het vastgoed in kwestie destijds verworven met betaling van het verkooprecht op een ogenblik dat de verkrijgende vennoot aandeelhouder was.

Is de toebedeling het gevolg van een kapitaalvermindering, dan zal slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. Dergelijke verkrijgingen gebeuren ingevolge een rechtsfeit dat niet specifiek getarifeerd is en slechts onderworpen wordt aan het algemeen vast recht.

VLABEL stelt in haar standpunt nr. 19078 van 30 maart 2020 dat een uitbreng middels een dividenduitkering in natura een overdracht ten bezwarende titel uitmaakt zodat steeds het verkooprecht verschuldigd zal zijn, tenzij er een onverdeeldheid is. Dit standpunt wijkt af van de visie van de FOD Financiën die van oordeel blijft dat in een dergelijk geval slechts het algemeen vast recht van toepassing is. De visie van VLABEL wordt ook in de vakliteratuur bekritiseerd.

Kadert de toebedeling in een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder dan zal het verdeelrecht van 2,5% verschuldigd zijn op de toebedeling ingeval vennootschap en aandeelhouder samen het vastgoed hebben aangekocht.

De nieuwe wachtregeling buiten vereffening (art. 2.9.1.0.4, vierde lid VCF)

Bij de verkrijging van vastgoed door alle aandeelhouders naar verhouding van hun participatie in de vennootschap zonder enige tegenprestatie, waarbij de verkrijging boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare of onbeschikbare inbrengrekening, is in principe voorlopig slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd.

In functie van de rechtshandelingen die de aandeelhouders in een latere fase zullen stellen bij de toebedeling van het vastgoed aan één van de aandeelhouders, zal naargelang het geval het verkooprecht, het verdeelrecht of slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. Net zoals bij de wachtregeling bij vereffening zal het verkooprecht van toepassing zijn als de finaal verkrijgende aandeelhouder niet kwalificeert als historische vennoot. Is de finaal verkrijgende aandeelhouder wel een historische vennoot, dan wordt de latere toebedeling belast in de registratierechten volgens de gemeenrechtelijke aard van de verrichting. Dit kan het verkooprecht zijn (bv bij inbetalinggeving), maar evengoed het verdeelrecht (uitonverdeeldheidtreding) of zelfs het algemeen vast recht (verkrijging krachtens een rechtsfeit).

Blijven de verkrijgende aandeelhouders ongewijzigd in hun onverdeelde mede-eigendom dan vindt geen belastbaar feit en bijgevolg geen belastingheffing plaats, ook niet wanneer ze hun overdeelde delen naderhand verkopen aan een derde.

Reeds eerder heeft VLABEL in haar standpunt nr. 19078 van 30 maart 2020 bevestigd dat ook de uitkering in natura van vastgoed dat bij kapitaalloze vennootschappen boekhoudkundig wordt aangerekend op de inbrengrekening, kan worden gelijkgesteld met wat vroeger een kapitaalvermindering in natura was. Voorheen werd deze regeling evenwel gekoppeld aan de regeling historische vennoot; in het nieuwe artikel 2.9.1.0.4, vierde lid VCF daarentegen wordt de regeling binnen de wachtregeling wordt geplaatst. Op te merken valt dat het volstaat dat de uitbreng wordt aangerekend op de inbrengrekening ongeacht hoe deze rekening tot stand werd gebracht in het verleden.

In haar standpunt SP19078 van 25 september 2023 bevestigt VLABEL dat ingeval de uitbreng van het vastgoed wordt aangerekend op de inbrengrekening maar niet voldoet aan de voorwaarden van de wachtregeling buiten vereffening (bv bij een toebedeling aan de enige vennoot of in geval van een asymmetrische toebedeling), de regeling historische vennoot onmiddellijk van toepassing is ingeval aan de voorwaarden daartoe is voldaan.

In haar standpunt SP 19078 van 25 september 2023 bevestigt VLABEL voorts haar standpunt dat ingeval en in de mate dat de uitbreng van het vastgoed wordt aangerekend op de rekening beschikbare reserves, deze uitbreng wordt gelijkgesteld met een dividenduitkering in natura. Zoals hoger aangekaart is VLABEL de mening toegedaan dat deze dividenduitkering in natura een overdracht onder bezwarende titel uitmaakt zodat het verkooprecht van toepassing is, tenzij er een onverdeeldheid is in welk geval het verdeelrecht verschuldigd zal zijn.

Een uitbreng van vastgoed in twee fasen is uit den boze blijkens het standpunt SP 19078 van 25 september 2023. Ingeval de aandeelhouders in eerste instantie besluiten tot uitkering in geld van de inbrengrekening en vervolgens beslissen dit besluit uit te voeren middels de uitkering van vastgoed kan deze verrichting volgens VLABEL niet genieten van de wachtregeling buiten vereffening.
Ingeval de aandeelhouders in eerste instantie beslissen geld in te brengen en vervolgens beslissen tot uitbreng van vastgoed aan te rekenen op de inbrengrekening, meent VLABEL dat deze verrichting kan geherkwalificeerd worden als een overdracht onder bezwarende titel die het verkooprecht opeisbaar maakt.

De nieuwe wachtregeling buiten vereffening voor BV’s opent ongetwijfeld nieuwe opportuniteiten voor de overheveling van privaat en ander vastgoed van vennootschappen naar het privaat vermogen op het geschikt moment daartoe. Het is wel zaak een en ander vooraf goed in kaart te brengen mede gelet op de complexiteit van deze regelgeving.

Jan Sandra en Dries Verhaeghe