Frans vastgoed via een SCI: nieuw verdrag, oude regels?

Zoals reeds in ons vorig artikel vermeld, hebben Frankrijk en België eind vorig jaar een akkoord bereikt over de bepalingen van een nieuw dubbelbelastingverdrag (DBV). Dit is voorzien om in werking te treden ten vroegste op 1 januari 2023. Aangezien er een aantal clausules in het nieuwe verdrag grondige wijzigingen aanbrengen aan het fiscale klimaat, kan het aangewezen zijn de toekomstige impact hiervan reeds te analyseren en proactief te handelen om de fiscale gevolgen te beperken. In dit artikel gaan we dieper in op één van de drie aspecten die door het nieuwe DBV geïmpacteerd worden, zijnde de gevolgen van de verkoop van Frans onroerend goed.

Wat is een SCI nu weer?

Een Franse Société Civile Immobilère (SCI) is een in Frankrijk zeer gekend en courant toegepast vehikel om Frans vastgoed aan te kopen. Het grootste voordeel van zo’n SCI zit hem in het feit dat je op die manier de eigendom van het onroerend goed kan splitsen van het beheer van het onroerend goed. Iets wat dit bijgevolg zeer geliefd maakt als instrument voor vermogens-en successieplanning.

Wat is het probleem?

Hoewel het om een vennootschap gaat, wordt een SCI in Frankijk fiscaal vrijwel steeds als ‘translucide’ aanzien. Dit betekent dat de opbrengsten en de kosten wel geacht worden behaald/gedragen te zijn door de SCI, maar dat ze worden belast bij de aandeelhouders en dit in verhouding tot hun bezit in de vennootschap. Het is dan ook de aandeelhouder die de belasting effectief moet betalen (en niet de SCI zelf).

Het probleem situeert zich vooral in het geval van een verkoop van het Franse onroerend goed door de SCI waarbij een grote meerwaarde wordt gerealiseerd. Stel dat een Belgisch gezin aandelen bezit van een SCI met een tweede verblijf aan de Côte d’Azur. Na vijf jaar besluiten ze het onroerend goed te verkopen en realiseren ze een meerwaarde van 250.000 euro.

• In Frankrijk zelf wordt de meerwaarde belast bij de aandeelhouders volgens de regels zoals die gelden voor natuurlijke personen (de SCI is namelijk een ‘translucide’ vehikel). Voor niet-inwoners van Frankrijk geldt een meerwaardebelasting van 26,5%. Bijgevolg betaalt het gezin een meerwaardebelasting in Frankrijk van 66.250 euro. Vervolgens vereffenen ze de SCI en wordt het initiële kapitaal en de netto meerwaarde van 183.750 euro overgeschreven naar een Belgische bankrekening.
• In België wordt het ‘translucide’ karakter van een SCI echter niet aanvaard. Volgens de Belgische wetgeving is een SCI een vennootschap zoals een bv of een nv. Dit betekent dat elke uitkering van geld uit een vennootschap naar de aandeelhouders aanzien wordt als terugbetaling van kapitaal of een dividend. Het initiële kapitaal dat ingebracht werd in de vennootschap, wordt vrijgesteld van belasting. Het dividend, in voorgaand geval de netto meerwaarde van 183.750 euro, wordt volgens de Belgische regels belast aan 30% roerende voorheffing. Hierdoor wordt eenzelfde meerwaarde opnieuw belast, dit keer in België, voor een bedrag van 55.125 euro.

In het geval van een verkoop van een Frans onroerend goed door een SCI, gevolgd door een uitkering van de netto meerwaarde, zal je dus als Belgische aandeelhouder tweemaal belast worden.

Oude oplossing

Om voorgaande dubbele belasting te vermijden moest niet het onroerend goed zelf verkocht worden, maar wel de aandelen van de SCI. De fiscale behandeling van de verkoop in Frankrijk blijft hetzelfde. Door het translucide karakter wordt geacht het onroerend goed zelf te zijn verkocht i.p.v. de aandelen van de SCI.

In België echter is er in een dergelijke situatie sprake van een verkoop van aandelen. Volgens de huidige regelgeving is een gerealiseerde meerwaarde op aandelen, behoudens uitzondering van speculatie, vrijgesteld van belastingen.

Wat verandert er nu in het nieuwe verdrag?

Het translucide karakter van een SCI, gecombineerd met het grensoverschrijdend karakter van dit vehikel zorgde de laatste jaren voor heel wat vragen en onduidelijkheden. Hoewel er met grote verwachtingen uitgekeken werd naar het nieuwe verdrag inzake de behandeling van de SCI, zijn we van een kale reis teruggekeerd. In het nieuwe verdrag wordt immers impliciet gestipuleerd dat middelen die uitgekeerd worden vanuit een SCI aan haar Belgische aandeelhouders, belast mogen worden volgens de Belgische regels. Dit betekent dat de oude problematiek en oplossing blijven bestaan en toegepast moeten worden.

Aarzel zeker niet ons  hier  te contacteren bij vragen. Wens je een gesprek over de impact op jouw onderneming?  Maak dan hier een afspraak met een van onze fiscaal adviseurs!

Aaron Vervaeke, fiscaal adviseur Titeca pro accountants & experts

Dit artikel is gereproduceerd met de vriendelijke toestemming van de Jubel.be-website waar het werd gepubliceerd