TVA et logements de vacances : il y a du changement dans l’air(bnb)

Me Laura De Sabato et Me Jean-Luc Wuidard

Le régime fiscal qui s’applique à la location de logements meublés a récemment connu quelques ajustements qui n’ont pas manqué de changer les habitudes de nombreux propriétaires de gîtes et autres logements de vacances. Ainsi, bien que la location de logements non meublés reste aujourd’hui encore exemptée de TVA dans la plupart des situations, la location de logements meublés se voit désormais, par exception, soumise à une TVA de 6% dans certains cas prévus par la loi, lesquels sont plus nombreux qu’on ne pourrait le croire. Petit tour d’horizon des nouveautés applicables depuis le 1er juillet 2022 … 

Je suis propriétaire d’un logement de vacances que je donne en location, dois-je appliquer de la TVA sur mes locations ?

OUI, sauf si ce logement est donné en location pour une durée supérieure à trois mois ou qu’il n’est donné en location pour une période inférieure à trois mois que de manière tout à fait exceptionnelle, c’est-à-dire lorsque l’activité principale consiste à louer ce logement pour des périodes supérieures à trois mois. 

La location du logement de vacances doit, en plus d’être d’une durée inférieure à trois mois, s’accompagner d’au moins l’un des services suivants pour que la TVA soit d’application :

• l’accueil physique de vos hôtes, et/ou;
• la fourniture de linge de maison (si la location est fournie pour une période supérieure à une semaine, ce linge doit être remplacé une fois par semaine), et/ou; 
• la fourniture quotidienne d’un petit déjeuner (y compris si vous faites appel à un tiers pour fournir celui-ci).

En tant que propriétaire donnant en location un logement meublé devant être soumis à la TVA, puis-je bénéficier du régime de la franchise TVA si mon chiffre d’affaires annuel est inférieur à 25.000 € HTVA ?

NON, la mise en location d’un logement de vacances soumis à la TVA ne peut pas bénéficier du régime de la franchise TVA.

Cette position (sévère) de l’administration est fondée sur l’appréciation selon laquelle ceci serait susceptible de créer une trop grande distorsion de concurrence entre les propriétaires de logements de vacances bénéficiant d’une telle franchise et les exploitants d’hôtels ; si ce régime leur était accessible, les premiers pourraient en effet proposer des prix  plus attractifs (sans majoration de TVA) que les seconds qui sont contraints d’appliquer de la TVA à leurs clients. 

Ceci nous semble perdre de vue l’absence du droit à déduction qui va de pair avec le choix d’opter pour le régime de la  franchise TVA. Cela étant, la question est momentanément tranchée : pas d’application du régime de la franchise TVA pour les propriétaires de logements de vacances (sous réserve d’éventuels recours devant la Cour Constitutionnelle fondés sur une discrimination non justifiée ?).

Quels sont les avantages et/ou les inconvénients à être soumis au régime de la TVA pour le propriétaire d’un logement de vacances ?

Être soumis au régime de la TVA implique, simultanément, la possibilité de déduire la TVA grevant les dépenses effectuées dans le cadre de l’activité soumise à la TVA. 

Ainsi, le propriétaire d’un logement de vacances qui exerce des activités générant un chiffre d’affaires soumis à la TVA verra naître son droit à déduction de la TVA grevant les frais qu’il supporte dans le cadre de son activité soumise à la TVA.

Cet avantage du droit à la déduction doit toutefois être nuancé, puisqu’il est directement lié à la possibilité concrète qu’aura (ou non) le propriétaire du logement de vacances de pouvoir majorer ses prix hors TVA sans diminuer sa marge bénéficiaire. 

Si celui-ci est en position de majorer ses prix et de répercuter intégralement la TVA à 6 % désormais applicable sur la location, le changement des règles TVA pourrait en effet s’avérer avantageux pour lui quel que soit le taux de TVA grevant ses investissements, puisqu’il a désormais le droit à déduction sur ses opérations d’achat et d’investissement. 

Par ailleurs, s’il est contraint – afin de rester compétitif – de diminuer ses prix hors TVA pour neutraliser l’impact de la taxe dans le chef de ses clients, sa marge bénéficiaire pourrait être soit réduite, soit majorée en fonction du taux de TVA (taux réduit ou taux normal) applicable à ses achats et ses investissements. Un calcul au cas par cas est dès lors recommandé.

Une chose est certaine, les chances de pouvoir échapper au régime de la TVA lorsqu’on loue un logement de vacances sont désormais bien moins nombreuses qu’auparavant. Toutefois, les propriétaires soumis au régime de la TVA auront la possibilité de déduire la TVA grevant leurs dépenses effectuées dans le cadre de leur activité de location meublée, ce qui pourrait rester avantageux pour ces derniers dans certains cas.