Quand l’appétit (immobilier) va, tout (ne) va (pas fiscalement)

Maître Aurélien Bortolotti, avocat au barreau de Liège-Huy

Qui, après avoir vu Astérix & Cléopâtre, n’a jamais fredonné cet air.

Malheureusement, en droit fiscal immobilier, ce refrain n’est pas toujours aussi entraînant.

Pour rappel, l’impôt frappe, en tant que revenus professionnels, les profits, quelle que soit leur dénomination, de toute occupation lucrative, c’est-à-dire d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas dans la gestion normale d’un patrimoine privé.

La question de savoir si des achats immobiliers répétés doivent ou non être considérés comme une opération normale du patrimoine privé est une question de fait qui est laissée à l’appréciation du tribunal.

Ainsi, la gestion d’un patrimoine privé se distingue, en fait, de l’exercice d’une occupation lucrative ou de la spéculation, tant par la nature des biens immeubles, valeurs de portefeuille, objets mobiliers que par la nature des actes accomplis relativement à ces biens; ce sont les actes qu’un bon père de famille accomplit, non seulement pour la gestion courante, mais aussi la mise à fruit, la réalisation et le remploi d’éléments d’un patrimoine, c’est-à-dire des biens qu’il a acquis par succession, donation ou par épargne personnelle ou encore en remploi de biens aliénés.

Pour déterminer si une opération immobilière entre ou non dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé, il faut considérer que l’intention lucrative ne se confond pas avec le but spéculatif. La première notion s’entend de la recherche d’un bénéfice, ce qui est normal tant dans une gestion patrimoniale tandis que la seconde notion poursuit aussi un bénéfice mais fonde celui-ci sur les fluctuations escomptées d’un marché, hausse ou baisse des prix à venir et s’apparente ainsi au jeu ou au pari.

Celui qui gère son patrimoine privé peut et doit le faire d’après toutes les connaissances qu’il peut avoir et au mieux de son intérêt, sans que pour cela cette gestion change de caractère du point de vue fiscal.

Quelques Guidelines à retenir

Même si la charge de la preuve incombe à l’administration fiscale, les cours et tribunaux ont égard à certains éléments, à savoir :

• La répétition des achats ;
• La valeur vénale des biens ;
• L’importance financière des opérations ;
• Le moyen d’acquérir : s’agit-il d’une vente “classique” ou d’un montage complexe démembrement de la propriété, donation, etc…) ;
• Le recours au crédit bancaire : quel est le pourcentage de fonds propres investis dans le projet ? Quel est le risque pris par l’emprunteur ? ;
• Le délai entre l’achat et la vente : en fonction de la durée, on peut considérer qu’il y aurait spéculation si un délai relativement court s’écoule entre l’achat et la vente ;
• Le recours à des professionnels du secteur immobilier : cette condition est discutable dans la mesure où l’on peut considérer qu’un bon père de famille fera appel à des professionnels s’il est néophyte dans le secteur immobilier.
• Le nombre d’opérations et l’importance de celles-ci : le contribuable est-il “un habitué” des opérations immobilières ? S’agit-il d’opérations importantes au niveau financier ?
• Les garanties liées à l’emprunt ;
• Les opérations d'achat et de location d'immeubles auxquelles le redevable s'est livré sont suffisamment nombreuses et liées entre elles pour former une activité stable, habituelle, continue et donc assimilable à une exploitation exercée régulièrement ;
• Les opérations ont été réalisées de manière systématique, programmée et avisée pour aboutir à la constitution d'un capital immobilier dont les fruits, proportionnellement importants, représentent une part importante des revenus lucratifs du redevable ;
• La mise en place d’un système de spéculation risqué que n’aurait pas réalisé un investisseur prudent et avisé.
• Le lien étroit entre l’activité professionnelle principale du contribuable et les opérations : un agent immobilier aura plus de risque de voir une opération requalifiée compte tenu de son secteur d’activité à l’inverse d’un salarié.

Que retenir de la maxime ?

Si l’administration veut taxer un revenu comme revenu professionnel, elle doit prouver à partir des circonstances de fait et de présomptions que les achats immobiliers s’écartent de la gestion normale du patrimoine privé.

Malheureusement, ce n’est pas une science exacte. Le lecteur l’aura bien compris. L’opération ou l’ensemble des opérations devront s’interpréter dans un contexte global.

Notre conseil

Avant de se lancer dans des achats à répétitions, le contribuable sera avisé, avec son conseil, de faire une analyse de la jurisprudence et de voir si les circonstances de fait sont favorables à la réalisation de cette opération.