Le Belge a-t-il une brique fiscale dans le ventre ?

Maîtres Xavier Defoy et Jean-Luc Windard, avocats au barreau de Liège

Ces dernières années, l’investissement immobilier est souvent considéré comme plus sûr et rentable que les produits d’épargne classiques. Ainsi, de nombreux Belges investissent sur le marché immobilier dans l’espoir d’en retirer des revenus locatifs voire une plus-value sur la revente ultérieure de leurs biens. Du point de vue fiscal, pour les biens sis en Belgique donnés en location à une personne physique qui ne les affecte pas à l'exercice de son activité professionnelle, les revenus locatifs bénéficient d’un régime de faveur : l’impôt est calculé sur la base du revenu cadastral de l’immeuble majoré de 40 % et non sur le montant des loyers réellement perçus. Or, le revenu cadastral étant dans la plupart des cas inférieur au montant des loyers perçus, le contribuable est imposé sur une base bien plus faible que celle qu’il perçoit en réalité.

Si la chanson est connue de longue date, la mélodie semble connaître certaines fausses notes ces derniers temps. En effet, récemment, la presse, se faisant l’écho de praticiens de la fiscalité, a alerté le public sur le risque de voir les multipropriétaires taxés plus lourdement par le fisc.

Le fisc : entrepreneur en démolition des multipropriétés ?

Ces dernières années, les spécialistes de l’impôt ont constaté une tendance importante de l’administration fiscale à, dans certaines circonstances, considérer que :

les loyers perçus par certains multipropriétaires ne devraient pas être imposés à titre de revenus immobiliers sur la base du revenu cadastral mais à titre de revenus professionnels, taxés au taux progressif par tranche pouvant aller jusqu’à 50%.

Malheureusement, pour les contribuables qui vivent ces situations, la jurisprudence semble de plus en plus encline à suivre la thèse de l’administration fiscale et à valider la taxation des loyers perçus par les multipropriétaires à 50%.

certaines plus-values réalisées sur les ventes d’immeubles doivent également être imposées à titre de revenus professionnels au taux de 50% ou, à tout le moins, à titre de revenus divers taxables au taux fixe de 33% lorsque la plus-value est réalisée en dehors de la « gestion normale d’un patrimoine privé ». Nous ne viserons pas ici les cas de taxation à un taux de 16,5% des plus-values sur immeubles bâtis vendus endéans les cinq ans de leur acquisition.

Requalifications en revenus professionnels ?

La question est régulièrement posée par les contribuables et la réponse des professionnels de la fiscalité demeure inchangée : la loi fiscale ne précise pas quel serait le nombre prédéterminé de biens immobiliers dont on pourrait être propriétaire sans risquer de taxation à titre de revenu professionnel au lieu de la taxation à titre de revenu immobilier ; il n’est pas non plus précisé dans la loi quel serait le moment exact, l’opération à partir de laquelle des revenus auparavant considérés comme immobiliers devraient être considérés comme des revenus professionnels.

La loi ne fixe en effet aucun critère objectif, ce qui laisse à l’administration fiscale et aux tribunaux une importante marge d’appréciation.

D’une manière générale, la jurisprudence considère qu’une activité professionnelle peut être définie comme « un ensemble d’opérations qui sont suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle ».

La détermination du risque fiscal de ce type d’opération doit dès lors être réalisée au cas par cas.

La jurisprudence a cependant dégagé, au cours des années, une série de critères qui, accumulés, peuvent constituer un faisceau d’indices permettant de qualifier des revenus provenant de la location d’immeubles en revenus professionnels.

Ainsi, la réunion de plusieurs des éléments suivants peut aboutir à la requalification des loyers en revenus professionnels :

la mise en location d’un grand nombre de logements ;
le financement de l’acquisition/construction des biens immobiliers par l’emprunt bancaire ;
la répétition d’un grand nombre d’opérations ;
la formation du contribuable dans une matière en lien avec le secteur du bâtiment au sens large ;
la qualité du contribuable de professionnel du secteur du bâtiment au sens large ;
le risque important des opérations au regard du patrimoine du contribuable ;
la mise en œuvre de moyens auxiliaires classiquement utilisés par le milieu professionnel (recours à la publicité, à des intermédiaires actifs dans le secteur de l’immobilier, etc.) ;
etc.

En présence d’un certain nombre de ces critères, l’administration fiscale et, le cas échéant, les juges, pourraient requalifier les loyers perçus en revenus professionnels.

Ces critères sont en outre également utilisés pour déterminer si la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble peut être taxée à titre de revenus divers (imposée au taux de 33%).

La distinction entre ces deux qualifications (revenus professionnels / revenus divers) n’est pas toujours aisée. Un élément pouvant faire pencher la balance est souvent la qualité du contribuable de professionnel du secteur immobilier.

Quelques illustrations

La Cour d’appel de Liège, dans un arrêt du 20 février 2018, a qualifié de revenus professionnels les loyers perçus par un contribuable qui a financé l’entièreté de ses acquisitions immobilières par l’emprunt, sans investissement d’une épargne personnelle, ces acquisitions ayant eu lieu en moyenne une à deux fois par an, chaque année entre 1992 et 1995.

La Cour a en outre constaté qu’au vu du grand nombre de logements, de la répétition et de la rapidité des opérations, la gestion administrative et financière de ce patrimoine immobilier devait être conséquente. L’ensemble de ces éléments permettait donc à la Cour de valider le point de vue de l’administration selon lequel ces opérations immobilières revêtaient un caractère professionnel.

La Cour d’appel de Mons, dans un arrêt du 5 décembre 2018, a considéré que le contribuable, qui avait acquis, aménagé et mis en location, en l’espace de 3 ans, 44 logements d’étudiants au moyen d’emprunts bancaires, devait être considéré comme exerçant une activité professionnelle.

De la même manière que dans le cadre de l’arrêt précédent, la Cour a relevé que la gestion administrative et financière d’un tel patrimoine immobilier était conséquente.

Enfin, deux éléments importants ont encore été relevés par la Cour d’appel : d’une part, le contribuable était un professionnel du secteur immobilier et, d’autre part, son activité indépendante était systématiquement déficitaire, contrairement à son activité de mise en location de kots.

La Cour d’appel d’Anvers, dans un arrêt du 19 juin 2018, a considéré que la plus-value réalisée par un contribuable, professionnel du secteur immobilier, suite à la vente d’un immeuble contenant 5 appartements, devait être imposée à titre de revenu professionnel car le projet immobilier a été réalisé de manière très professionnelle et très rapidement (il s’était écoulé, entre l’achat et la vente, une vingtaine de mois). Ce projet a été considéré par la Cour comme d’une « grande ampleur » et ayant impliqué des efforts intensifs et continus de moyens professionnels.

Cet arrêt est particulièrement sévère : en l’espèce, il s’agissait d’une opération unique d’achat d’un seul immeuble, subdivisé en 5 appartements, et revendu presque deux ans plus tard. L’on perçoit mal comment une telle opération peut être considérée comme « un ensemble d’opérations qui sont suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle ».

Ces dernières années, la sévérité des services fiscaux et de la jurisprudence à l’égard des personnes recueillant des loyers ou réalisant des plus-values sur la vente d’immeubles s’est particulièrement accrue. L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers en est une parfaite illustration et doit pousser toute personne envisageant la réalisation d’un investissement immobilier à une très grande prudence dans la structuration de ses opérations. Il pourrait être opportun d’examiner l’intérêt d’obtenir une décision anticipée préalable auprès du Service des Décisions Anticipées en matière fiscale lorsqu’un investissement immobilier est envisagé par une personne déjà propriétaire de plusieurs immeubles. Aujourd’hui plus que jamais, la consultation d’avocats spécialisés semble un préalable indispensable pour éviter de mauvaises et très chères surprises à l’avenir.