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La taxation des revenus tirés de la location immobilière
Le premier exemple vise la location du bien par une famille. Il s’agit d’un bail de résidence principale.
Le deuxième exemple visera la location par une société d’un bien immobilier.
1ère hypothèse : location par le contribuable d’un immeuble à des fins privées
Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une personne qui l’affecte à des fins purement privées (immeuble servant à l’habitation familiale). Le contribuable a, dans cette hypothèse, l’obligation d’enregistrer le contrat de bail.
Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus). L’index pour l’année 2012 s’est élevé à 1,6349.
Illustration : Monsieur X donne, en 2012, en location un immeuble (A) dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une famille pour un loyer de 500€ par mois.
Calcul de la somme qui sera soumise à taxation :
- Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,6349)= 3.269,80€
- Majoration du Revenu cadastral de 40% = 3.269,80€ + 40% = 4.577,72€, qui seront arrondis à 4.578€.
La somme de 4.578€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n’a aucune influence dans le cas présent.
Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus). L’index pour l’année 2012 s’est élevé à 1,6349.
Illustration : Monsieur X donne, en 2012, en location un immeuble (A) dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une famille pour un loyer de 500€ par mois.
Calcul de la somme qui sera soumise à taxation :
- Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,6349)= 3.269,80€
- Majoration du Revenu cadastral de 40% = 3.269,80€ + 40% = 4.577,72€, qui seront arrondis à 4.578€.
La somme de 4.578€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n’a aucune influence dans le cas présent.
2ème hypothèse : location par le contribuable d’un immeuble à des fins professionnelles
Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une société qui l’affecte à des fins purement professionnelles.
Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus). L’avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.
En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi ».
Comme dans les hypothèses précédentes, nous allons envisager cette formule alambiquée au travers d’un exemple.
Illustration : Monsieur X donne, en 2012, en location un immeuble (B) dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000€ par mois. Cette société prend en charge le précompte immobilier de 500€.
Calcul du loyer :
Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.000€ X 12 mois) + 500€ (avantage locatif)= 12.500€
Loyer net (article 13 du CIR/92) : 12.500€ – 40% forfait de charges = 7.500€
Revenu cadastral revalorisé (Dans cette hypothèse, on doit tenir compte d’un revenu cadastral revalorisé et non du revenu cadastral indexé).
Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,10 pour les revenus tirés de la location en 2012.
2.000€ X 4,10 =8.200€
Les 40% de déduction (5.000€) visées par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 8.200€ = 5.466,66€), ce qui est le cas. La base imposable s’élève donc à 7.500€.
Revenons-en à l’application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut-être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%
Revenu cadastral indexé : 2.000€ X 1,6349= 3.269,80€
Revenu Cadastral indexé et majoré : 3269,80€ + 40% = 4.577,72€, arrondi à 4578€
Le montant des loyers (7.500€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré. Ce sont donc 7500€ qui seront soumis à taxation.
Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus). L’avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.
En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi ».
Comme dans les hypothèses précédentes, nous allons envisager cette formule alambiquée au travers d’un exemple.
Illustration : Monsieur X donne, en 2012, en location un immeuble (B) dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000€ par mois. Cette société prend en charge le précompte immobilier de 500€.
Calcul du loyer :
Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.000€ X 12 mois) + 500€ (avantage locatif)= 12.500€
Loyer net (article 13 du CIR/92) : 12.500€ – 40% forfait de charges = 7.500€
Revenu cadastral revalorisé (Dans cette hypothèse, on doit tenir compte d’un revenu cadastral revalorisé et non du revenu cadastral indexé).
Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,10 pour les revenus tirés de la location en 2012.
2.000€ X 4,10 =8.200€
Les 40% de déduction (5.000€) visées par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 8.200€ = 5.466,66€), ce qui est le cas. La base imposable s’élève donc à 7.500€.
Revenons-en à l’application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut-être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%
Revenu cadastral indexé : 2.000€ X 1,6349= 3.269,80€
Revenu Cadastral indexé et majoré : 3269,80€ + 40% = 4.577,72€, arrondi à 4578€
Le montant des loyers (7.500€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré. Ce sont donc 7500€ qui seront soumis à taxation.
Notre Conseil:
D’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles.
Si le contribuable décide de louer son bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location.
D’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles.
Si le contribuable décide de louer son bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location.