Pas d'accord avec le revenu cadastral ?

Me Aurélien Bortolotti, avocat au barreau de Liège

Pour chaque immeuble, bâti (maison, usines,…) ou non-bâti (terrain, forêts, prairies,…), il est établi un revenu cadastral. Le code des impôts sur les revenus de 1992 définit ce revenu, comme le revenu moyen normal net d'une année.

Le revenu cadastral constitue la base pour le calcul du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.

Le revenu cadastral est la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au 1er janvier de l’année qui précède celle de la mise en application du revenu cadastral résultant d’une péréquation générale. Pour l’exécution de la dernière péréquation générale dont les résultats n’ont sorti leurs effets en 1980, l’époque de référence a été fixée au 1er janvier 1975. Les revenus cadastraux actuels sont donc fixés sur la base du marché locatif des immeubles pour l’année 1975, puisqu’il n’y a plus eu de péréquation générale.

Suivant la loi, le revenu cadastral est en principe revu tous les dix ans afin de l’adapter à l’évolution du marché (Article 487 du CIR/92). Une nouvelle péréquation cadastrale était prévue en 1985, mais faute de moyens et d’envie politique, elle n’a pas été réalisée.  Par conséquent, depuis 1991 le revenu cadastral est indexé annuellement. Le coefficient d’indexation est indexé chaque année.

Le contribuable (propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier du bien) est tenu de déclarer spontanément à l'administration du cadastre :

• l'occupation ou la location, si celle-ci précède l'occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits ;
• l'achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés ;
• le changement au mode d'exploitation, la transformation ou l'amélioration des immeubles non bâtis.

La déclaration doit être faite dans les trente jours de l'événement.

L'Administration générale de la documentation patrimoniale et du cadastre procèdera, sur la base de la déclaration spontanée du contribuable, à l'évaluation du revenu cadastral des immeubles bâtis.

Que faire si vous n’êtes pas d’accord avec le revenu cadastral fixé par l’administration du cadastre ?

Le contribuable peut réclamer contre le revenu cadastral qui lui a été notifié.

Sous peine de déchéance (c’est-à-dire que la réclamation ne serait pas examinée, même si les revendications sont fondées), la réclamation doit (les conditions sont cumulatives) :

• sauf en cas de force majeure (notion laissée à l’appréciation de l’administration du cadastre), être présentée dans un délai de deux mois à partir de la date de la notification du revenu cadastral ;
• être adressée, sous pli recommandé à la poste, à l'agent chargé du contrôle du cadastre où l'immeuble est situé ;
• mentionner le revenu que le contribuable oppose à celui qui a été attribué à son immeuble.

Il est conseillé au contribuable qui souhaite contester le montant du revenu cadastral de s’adjoindre les conseils d’un architecte repris sur la liste des experts judiciaires ou d’un géomètre. Une évaluation personnelle par le contribuable a peu de chances d’aboutir.