La loi du 11 février 2013 sur les agents immobiliers : vers une professionnalisation accrue du secteur

Jusqu’à lors, la profession de l’agent immobilier était régie par la loi-cadre du 1er mars 1976 règlementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de service. L’arrêté-royal du 6 septembre 1993, pris en application de cette loi, protégeait le titre professionnel et l’exercice de la profession  d’agent immobilier et créait l’Institut professionnel  des agents immobiliers (L’IPI). L’arrivée dans la législation belge d’une loi ciblant tout particulièrement la profession d’agent immobilier marque le coup d’une transition : celle d’une professionnalisation accrue du secteur.

En effet, l’article 2 de la loi distingue nettement  l’agent immobilier, l’agent immobilier intermédiaire (celui qui agit pour le compte de tiers), le syndic et le régisseur, chaque fonction recevant une définition qui lui est propre. Ces quatre catégories sont désormais soumises à des obligations de formation et à des contrôles particuliers différents. Lorsque l’activité d’agent immobilier est exercée en personne morale (ce qui n’était pas envisageable auparavant), cette dernière est soumise à des exigences en termes de capital minimal (article 3).

Obligation de s’assurer

De même, l’agent immobilier autorisé à exercer la profession, que ce soit en personne physique ou en personne morale, a l’obligation d’assureur sa responsabilité civile professionnelle, tant pour les actes qu’il accomplit personnellement à titre professionnel que pour les actes de ses préposés (article 4). Cette nouvelle obligation renforce, et c’est bien heureux, la protection du destinataire des services prestés par l’agent immobilier.

L’article 5 de la loi, complété par l’arrêté-royal du 30 août 2013 pris en exécution de celle-ci et relatif  à l’accès à la profession d’agent immobilier (M.B. 6 septembre 2013), détermine limitativement qui peut être autorisé à exercer la profession et à quelles conditions, sous réserve de certaines dérogations, notamment pour les titulaires de professions libérales. L’article 10 énonce quant à lui les conditions à remplir par les personnes morales qui souhaitent exercer la profession.

Diplômes requis

Ainsi, l’arrêté-royal précité définit précisément le diplôme requis pour la personne qui souhaite embrasser la profession d’agent immobilier en personne physique ou au travers d’une société.

Outre l’exigence de diplôme, les agents immobiliers sont tenus de respecter les règles de déontologie établies par l’IPI et rendues obligatoires par arrêté-royal.

Là aussi, l’apport de la nouvelle loi est significatif : le chapitre 4 distingue d’une part, les obligations déontologiques et, d’autre part, les sanctions disciplinaires applicables.

A titre d’exemples, les agents immobiliers doivent observer les devoirs de loyauté, d’indépendance, de probité, de diligence et de dignité ainsi qu’une obligation de discrétion. Notons qu’avec la nouvelle loi, les agents sont désormais tenus d’informer immédiatement le client et l’Institut de toute situation de conflit d’intérêts.

Sanctions disciplinaires

L’article 14 liste les sanctions disciplinaires applicables aux agents immobiliers exerçant en personne physique ou en personne morale. L’on retiendra notamment la suspension qui, outre le fait qu’elle emporte l’interdiction d’exercer pendant un terme fixé ne pouvant excédé deux années, prohibe dorénavant à l’agent le port du titre professionnel.

Avec la loi nouvelle, les Chambres exécutives sont composées d’un assesseur juridique et de un ou plusieurs assesseurs juridiques suppléants, ce qui traduit également un changement par rapport à la législation antérieure qui ne prévoyait qu’un seul assesseur juridique suppléant (article 16). Cette nouveauté doit permettre de faciliter et d’accélérer les procédures disciplinaires dont les Chambres ont à connaitre. L’alinéa 3 de l’article 16 reprend également les incompatibilités qui s’imposent à ces assesseurs, lesquels peuvent être démis d’office de leurs fonctions par le ministre en cas de déviance dans leur chef.

De nouvelles sanctions font par ailleurs leur apparition, dont deux méritent d’être épinglées :

• l’obligation imposée par la Chambre à un agent immobilier de suivre une formation professionnelle supplémentaire dans un délai déterminé (article 15) ;

• l’impossibilité d’exercer l’activité d’agent immobilier en cas d’antécédent judiciaire d’abus de confiance et la radiation d’office en cas de condamnation de ce même chef durant la période d’activité de l’agent (article 17). Sont également visés, les faits de détournement ;

Les articles 18 à 21 règlementent divers aspects de la procédure disciplinaire, l’article 20 octroyant à présent à la Chambre la possibilité de prendre « les mesures conservatoires que la prudence impose, telle que l’interdiction temporaire d’exercer la profession », pour une durée ne pouvant excéder trois mois (une prorogation reste toutefois possible sous certaines conditions).

Pour le surplus, les dispositions pénales répertoriées au chapitre 5 de la loi nouvelle restent quant à elle inchangées. Le chapitre 6 contient le droit transitoire.

En définitive, si certains professionnels du secteur ont qualifié cette réforme de « light », elle a néanmoins le mérite de circonscrire avec davantage de clarté le statut de l’agent immobilier et de sanctionner avec sévérité les manquements des agents indélicats. La loi du 11 février 2013 consacre ainsi un durcissement des règles d’accès à la profession, instaure un régime disciplinaire nettement plus strict couplé à une procédure disciplinaire désormais légalement réglementée, le tout au bénéfice du destinataire des services de l’agent immobilier.