Décret POP-UP : le bail commercial de courte durée en Région wallonne

Maître Théophane Haillot, avocat au barreau de Liège

 

En Wallonie, cette compétence a été exercée par l’adoption de deux décrets du 15 mars 2018, dont celui relatif au bail commercial de courte durée.

Pourquoi ?

Avant l’entrée en vigueur du décret commenté, les baux commerciaux étaient régis par la seule loi du 30 avril 1951, dont les travaux préparatoires attestent de la volonté du législateur de stabiliser les droits du commerçant, pour protéger son fonds de commerce et lui permettre d’amortir ses investissements.

Depuis lors, la location commerciale de courte durée a trouvé des amateurs, bailleurs et locataires désireux de s’affranchir du délai minimum et impératif de neuf ans.

La mode des pop-up stores ou autre magasins éphémères est ainsi devenue une réalité économique, toutefois dépourvue de cadre normatif.

En effet, pour habiller juridiquement ces commerces, il fallait recourir à la notion prétorienne de l’occupation dite précaire, qui exposait ses acteurs à l’insécurité juridique que présentait un risque de requalification en bail commercial, de part l’opportunisme d’un bailleur ou locataire, soudainement désireux de stabilité.

Ce vide juridique s’est comblé avec l’arrivée du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée. En Région wallonne, il y aura donc lieu de se référer tant audit décret du 15 mars 2018 (courte durée), qu'à la loi du 30 avril 1951 (longue durée).

Pour qui ?

Le public concerné par le décret est en effet identique à celui de la loi du 30 avril 1951 : les bailleurs et preneurs d'un immeuble affecté principalement à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Comment ?

Les dispositions qui régissent ces baux de courte durée sont, principalement, les suivantes :

• le contrat doit être conclu pour une durée égale ou inférieure à un an ;
   
• le contrat prend fin, de plein droit, et donc sans congé-renon, à l’échéance du terme convenu, avec possibilité de reconduction si :
   
  • la reconduction est l’objet d’un accord exprès et écrit des parties,
     
  • la durée totale du bail commercial n’excède pas un an ;
     
• le contrat peut prendre fin en cours de bail sur initiative du preneur, à tout moment et sans indemnité, mais moyennant un préavis d’un mois, donné par courrier recommandée ;
   
• le contrat ne peut pas être cédé ou donné à la sous-location, sauf accord exprès et écrit des parties ;
   
• l’immeuble loué peut être l’objet de travaux de transformations, mais pour autant que le coût ne dépasse pas le loyer d’une année ;
   
• le loyer est réputé comprendre les impôts, taxes redevances et charges auxquels l'immeuble est assujetti ;
   
• à la fin du bail, le bailleur peut exiger la suppression des travaux, mais si les travaux sont conservés, aucune indemnité n’est due au preneur.
   

Si à l'expiration de la durée convenue, le cas échéant prolongée, le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d'expiration, de telle sorte qu'il les occupe pour une durée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de son entrée en vigueur initiale.

Depuis quand ?

Le décret wallon sur le bail commercial de courte durée est entré en vigueur le 1er mai 2018, excepté ses articles 13 et 14, qui sont entrés en vigueur le 7 avril 2018.

Ces dispositions reflètent une philosophie différente des baux de longue durée, et offrent la perspective d’une plus grande flexibilité du marché locatif commercial.