Quelle TVA pour la location dans les centres d’affaires ?

Maître Arnaud Duquenne, avocat au barreau de Liège

En droit belge, la location d’un immeuble est en principe considérée comme une prestation de services exonérée de TVA. La conséquence de cette exonération est que l’ensemble de la TVA afférente aux investissements et dépenses d’entretien ou de réparation effectués par le propriétaire, que ce soit dans le cadre d’une nouvelle construction ou d’aménagements apportés à l’immeuble, ne sont pas déductibles.

En effet, la règle est que la déductibilité de la TVA afférente aux dépenses n’est admise que dans la mesure où les revenus proviennent d’opérations soumises à la TVA. Il convient donc, lorsqu’un contribuable entend déduire la TVA afférente à ces investissements et souhaite louer ou mettre son bien à disposition de tiers, d’analyser la convention afin de vérifier la déductibilité de la TVA.

Remboursement de la TVA ?

Cette qualification revêt une importance capitale, dès lors que si l’Administration fiscale venait à requalifier la convention en convention de location immobilière, la TVA initialement déduite devrait être remboursée à l’Etat, majorée d’amendes et d’intérêts de retard.

Selon la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union européenne, la caractéristique fondamentale d’un contrat de location consiste à conférer à l’intéressé, pour une durée convenue et contre rémunération, le droit d’occuper un immeuble comme s’il en était propriétaire et d’exclure toute autre personne du bénéfice d’un tel droit.

Cependant, pour la Cour, il convient également de vérifier l’objet même de la convention, telle qu’elle est exécutée concrètement, et de vérifier si celle-ci a essentiellement pour objet  la mise à disposition passive de locaux ou de surfaces d’immeubles, moyennant une rémunération liée à l’écoulement du temps, ou si cette convention vise plutôt une prestation de services comprenant, de manière accessoire, la mise à disposition d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble.

L’importance de la convention

Cette distinction n’est pas toujours aisée à réaliser, de sorte qu’il conviendra d’analyser la convention in concreto, afin de vérifier si l’objet principal de la convention est véritablement la mise à disposition d’une surface locative ou si les prestations de services accompagnant la mise à disposition de la surface locative représentent l’objet principal de la convention.

Le cas particulier des centres d’affaires ou de services est particulièrement exemplatif à cet égard.

Ainsi, l’activité principale d’un centre d’affaires ou de services consiste à fournir à des entreprises ou à des travailleurs indépendants (par exemple des commerçants) un ensemble de services indissociables s’appuyant sur une infrastructure complète et intégrée pour un prix forfaitaire.

Ce type de convention est souvent dénommée « convention de mise à disposition ».

Cet ensemble de services comprend, outre la mise à disposition de locaux privatifs meublés :

• la mise à disposition de locaux ou d’espace destinés à l’usage commun de tous les occupants (salle de réunion, restaurant, sanitaires, espace de réception et de détente, télécopieur, photocopieuse, etc.) ;
• la mise à disposition de réseaux bureautiques et téléphoniques ;
• des services de diverses natures (tels que l’accueil des visiteurs, la réception du  courrier, l’entretien des locaux).

Circulaire administrative

L’Administration fiscale a entendu régir ce type de prestations de services fournies par les centres d’affaires par une circulaire administrative (AFER 39/2005 (E.T.108.816) entrée en vigueur le 1er janvier 2006.

Cette circulaire administrative prévoit un ensemble minimal indissociable de services moyennant lesquels la rémunération perçue par le centre d’affaires sera soumise, pour le tout, à la TVA.

D’autres types de prestations sont parfois sujets à discussion. A ce titre, il convient d’évoquer la location de courte durée, par exemple pour des biens de villégiature.

Selon que le propriétaire fournit ou non des services aux occupants (nettoyage, fourniture et remplacement du linge de lit ou de toilette, repas, etc), la prestation sera qualifiée de location immobilière, exemptée de TVA, ou de prestation de services de type hôtelier, soumise à TVA.

La complexité de la matière conduit à conseiller de se renseigner auprès d’un professionnel, idéalement avant d’entreprendre les investissements relatifs à une activité qui pourrait être exemptée de TVA, avec pour conséquence l’impossibilité de déduire la TVA sur les sommes investies.