Bail d’habitation – Fin de bail : précautions et solutions

Article rédigé par Mes François Dembour et Julie Deconinck, pour le cabinet Leodium Avocats

La fin d’un bail d’habitation est souvent, dans la pratique, source de difficultés et les illustrations foisonnent : absence de libération des lieux par le locataire, dégâts locatifs, non-paiement des deux derniers mois de loyer (montant équivalent à la garantie locative constituée), désaccord quant aux décomptes de charges, etc.

Ci-dessous, nous proposons quelques précautions à prendre et solutions à mettre en place pour prévenir et/ou régler ce type de conflits ; nous rappelons également quelques principes juridiques.

Le Juge de Paix a le monopole de la sanction de la résolution du bail
 

Lorsque le bail prend fin, notamment à la suite d’un congé donné par l’une des parties, le preneur a l’obligation de libérer les lieux loués le dernier jour du bail.

Le bailleur a-t-il la possibilité de faire procéder à l’expulsion de son locataire dans ce cas ?

La réponse à cette question est négative : le bailleur devra obtenir un jugement, et ce à l’intervention du Juge de Paix territorialement compétent (situation des lieux loués) : en d’autres termes, le bailleur ne peut faire appel directement à un Huissier de Justice pour procéder à l’expulsion, et ce même si le bail est valablement résilié : il s’agit là d’une application de l’article 1762 bis du Code civil selon lequel « la clause résolutoire est réputée non écrite ».

Concrètement, le bailleur devra introduire la procédure soit par dépôt au Greffe de la Justice de Paix d’une requête contradictoire, soit par citation, à l’intervention d’un Huissier de Justice (notamment en cas d’urgence).

Observons cependant que la doctrine et la jurisprudence sont divisées quant à savoir qui doit supporter le coût supplémentaire de la citation :

• Certains estiment que les frais doivent rester à charge du demandeur : en choisissant la voie la citation, celui-ci contrevient au principe général de droit d’éviter les coûts inutiles ;

• D’autres estiment qu’ils ne doivent jamais être supportés par le demandeur, lequel est libre de choisir le mode d’introduction de l’instance.
   

Moratoire hivernal sur les expulsions de logement ?

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