6% de TVA pour vos projets de démolition-reconstruction : ce qui a changé depuis juillet 2025

Droit de l'entreprise

Article rédigé par Me Martin Jadoul

I. Introduction

La loi-programme du 18 juillet 2025 a profondément réformé le régime TVA applicable aux opérations de démolition et reconstruction.
L’ancienne réglementation, caractérisée par une alternance de mesures temporaires et de régimes transitoires, entraînait incertitude et complexité.
Désormais, un cadre permanent est mis en place, offrant aux particuliers, investisseurs et promoteurs une visibilité accrue et davantage de sécurité juridique. Le taux réduit de 6 % pourra être appliqué non seulement aux travaux immobiliers commandés par le maître d’ouvrage, mais également aux ventes de logements reconstruits, ce qui constitue l’innovation la plus significative.

II. Quelles sont les opérations visées par le régime définitif ?

Le régime définitif en matière de démolition-reconstruction s’applique sur tout le territoire belge et prévoit que le taux réduit de 6 % pourra être appliqué dans quatre situations :

1. Habitation propre et unique du maître d’ouvrage.

Situation d’un propriétaire qui fait démolir un bâtiment et reconstruire un logement qu’il occupera personnellement comme habitation propre et unique, d’une superficie maximale de 200 m².
Les conditions de domiciliation immédiate et de maintien de l’unicité de l’habitation doivent être respectées et maintenues pendant cinq ans.
La notion d’habitation unique a toutefois été réinterprétée. Désormais, elle s’apprécie individuellement pour chaque maître d’ouvrage ou acquéreur. Concrètement, en cas de copropriété (par exemple entre époux ou cohabitants), le fait que l’un des copropriétaires détienne déjà un autre logement n’empêche plus l’application du taux réduit pour la quote-part de l’autre. Cette évolution permet d’éviter des exclusions injustes et rend le régime plus équitable. Le bénéfice du taux de 6 % pourra donc être ventilé au prorata des droits de propriété entre les copropriétaires, selon que chacun remplit ou non les conditions légales.

2. Location sociale de longue durée.

Il s’agit de la situation dans laquelle les travaux sont réalisés par une personne physique ou morale en vue de louer le bien pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, une société de logement social ou une entité assimilée. Dans ce cas, aucune limite de superficie n’est applicable.

3. Location privée de longue durée.

Dans ce cas de figure, les travaux aboutissent à la réalisation d’un logement donné en location directe pendant au moins 15 ans à un particulier qui s’y domicilie immédiatement. Dans ce cas, la superficie est limitée à 200 m².

4. Livraisons de logements reconstruits (nouveauté)

Le taux réduit de 6 % pourra également être appliqué aux ventes de logements reconstruits après démolition, pour autant que l’acquéreur :
-   soit une personne physique qui occupe le logement comme habitation propre et unique (superficie ≤ 175 m²) ;
-   soit une personne physique ou morale qui destine le logement à une location sociale de longue durée (pas de limite de superficie) ;
-   soit une personne physique ou morale qui destine le logement à une location privée de longue durée à un locataire qui s’y domicilie immédiatement (superficie ≤ 175 m²).

À noter : la date d’introduction du permis d’urbanisme, qui conditionnait le régime transitoire antérieur, n’a plus d’incidence dans le nouveau dispositif.

III. Quelles sont les opérations qui sont exclues du régime ?

Bien que le taux réduit de TTVA à 6 % puisse s’appliquer à de nombreuses opérations de démolition et reconstruction, certaines interventions restent expressément exclues du régime :

1.   Travaux extérieurs : aménagement de jardins, pose de clôtures, construction d’annexes ne faisant pas partie intégrante du logement, etc. ;
2.   Equipement de confort et loisirs : piscines, saunas, terrains de tennis, mini-golfs et installations similaires ;
3.   Opérations de nettoyage : nettoyage intégral ou partiel d’un logement ;
4.   Exclusion des installations de chauffage central aux combustibles fossiles (nouveauté) : Sont visées les opérations portant à la fois sur la livraison et l’installation au bâtiment des composants ou d’une partie des composants de la partie spécifique d’une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles, y compris les brûleurs et les dispositifs de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

En ce qui concerne les travaux de finition, c’est-à-dire les travaux immobiliers réalisés après l’occupation du logement, ces derniers pourront bénéficier du taux réduit de la TVA s’ils concernent le logement lui-même et qu’ils sont réalisés avant le 31 décembre de l’année de la première occupation du logement. Passé cette date, le taux de la TVA de 21% sera applicable.

IV. Quelles sont les nouvelles formalités déclaratives ?

Parmi les nouveautés de la réforme figure la mise en place de formalités déclaratives harmonisées pour sécuriser l’application du taux réduit de 6 %.
Dorénavant, le recours à une déclaration préalable auprès du SPF Finances, de préférence via MyMinfin, est systématique. Le formulaire varie selon l’opération : 111/1 (habitation propre et unique), 111/2 (location sociale), 111/5 (location privée) et 111/3 (ventes de logements reconstruits, à compléter conjointement par l’acquéreur et le vendeur). Ces déclarations, accompagnées notamment du permis d’urbanisme, doivent être introduites avant l’exigibilité de la TVA et permettent de confirmer que les conditions d’octroi du taux réduit sont remplies.
Pour faciliter le passage au nouveau régime, une tolérance transitoire a été instaurée : jusqu’au 31 décembre 2025, le taux réduit peut être appliqué si les factures ou actes comportent certaines mentions spécifiques, avec une régularisation électronique obligatoire au plus tard le 31 janvier 2026.

V. À partir de quand le nouveau régime est-il applicable ?

Le nouveau régime est applicable à la TVA exigible depuis le 1er juillet 2025, même si la loi n’a été publiée qu’au Moniteur belge du 29 juillet 2025.

VI. Conclusion

Le législateur a franchi une étape décisive : le taux réduit de 6 % pourra être appliqué de manière claire et permanente aux opérations de démolition-reconstruction, qu’il s’agisse de travaux commandés ou de ventes de logements reconstruits. La réforme garantit ainsi stabilité et prévisibilité, tout en intégrant des objectifs sociaux et environnementaux. Les acteurs du marché – particuliers, investisseurs et promoteurs – disposent désormais d’un cadre consolidé, mais devront rester attentifs au respect des conditions de superficie, d’habitation unique, de destination du logement et des obligations déclaratives.